Contrato de aluguel: o que não pode faltar
A maior parte das brigas entre locador e inquilino nasce de um contrato incompleto ou copiado de um modelo qualquer. Conheça os pontos que a Lei do Inquilinato regula e que precisam estar claros desde o início.
Garantia: só uma
O locador pode exigir caução, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento, mas apenas uma dessas garantias no mesmo contrato. Exigir mais de uma é proibido, sob pena de nulidade (Lei 8.245/1991, art. 37). A caução em dinheiro não pode passar de três meses de aluguel (art. 38, § 2º).
Devolução antes do prazo e multa
Durante o prazo do contrato, o locador não pode retomar o imóvel. O inquilino pode devolvê-lo antes, pagando a multa prevista, proporcional ao tempo que falta para o fim do contrato (art. 4º). Uma cláusula de multa mal escrita é fonte frequente de discussão.
Despesas: quem paga o quê
A lei lista obrigações do locador e do inquilino (arts. 22 e 23). Os impostos e taxas do imóvel, como o IPTU, cabem ao locador, salvo se o contrato disser expressamente o contrário (art. 22, VIII). O contrato deve deixar claro quem paga IPTU, condomínio, água, luz e taxas.
Vistoria na entrada e na saída
O inquilino deve devolver o imóvel no estado em que o recebeu, salvo o desgaste do uso normal (art. 23, III), e o locador deve fornecer, se pedido, a descrição detalhada do estado do imóvel na entrega (art. 22, V). Sem uma vistoria com fotos no início, fica difícil provar depois quem causou cada dano.
Reformas e benfeitorias
Salvo cláusula em contrário, as benfeitorias necessárias feitas pelo inquilino, mesmo sem autorização, e as úteis, quando autorizadas, devem ser indenizadas; as voluptuárias, de mero conforto ou embelezamento, não são indenizadas (arts. 35 e 36). Por isso, o contrato deve dizer o que pode ser feito e quem paga.
Venda do imóvel
Se o imóvel for vendido, o inquilino tem preferência para comprá-lo nas mesmas condições oferecidas a terceiros, e deve ser comunicado do negócio (art. 27).
Perguntas frequentes
Posso usar um modelo de contrato da internet?
Modelos genéricos costumam deixar de fora pontos importantes ou trazer cláusulas que a lei não permite, como a exigência de mais de uma garantia. Cada imóvel e cada negociação têm particularidades.
O locador pode pedir fiador e caução ao mesmo tempo?
Não. A lei proíbe mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato (Lei 8.245/1991, art. 37, parágrafo único).
O inquilino pode sair antes do fim do contrato?
Pode, pagando a multa prevista, de forma proporcional ao tempo que falta para o fim do contrato (art. 4º).
Quem paga o IPTU?
A lei atribui ao locador, mas permite que o contrato transfira expressamente essa obrigação ao inquilino (art. 22, VIII).
Conteúdo informativo, atualizado em novembro de 2026. Fontes: Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), arts. 4º, 22, 23, 27, 35, 36, 37 e 38, na redação vigente. Não constitui orientação sobre caso concreto.